離婚時、マンションのローンはどうなる？ 手続きのポイント

夫婦が住んでいたマンションとその住宅ローンは、婚姻中に購入したものであれば、基本的には財産分与の対象となります。
離婚によって夫婦が同居を解消する場合は、いずれか一方がマンションに住み続けるか、またはマンションを売却することになります。

1. （1）住宅ローン契約の概要

   マンションを購入する際には、多くの方が住宅ローンを組みます。
   住宅ローンの基本的な仕組みは、金融機関がマンション購入者に対してお金を貸し、その担保としてマンションに抵当権を設定するというものです。
   住宅ローン債務の支払いが滞った場合は、マンションが競売にかけられ、その代金が債務の弁済に充てられます。
   
   また、借入可能額を増やすことや金利を抑えることなどを目的として、夫婦でペアローンを組む場合や、収入を合算してローンを組む場合もあります。
   
   ペアローンは、夫婦それぞれの収入を基準に、それぞれが住宅ローンを組むものです。
   
   他方で、収入を合算して1本の住宅ローンを組む際には、夫婦が共同で返済する「連帯債務型」と、夫婦の一方が主債務者として住宅ローンを返済してもう一方が連帯保証人となる「連帯保証型」の二種類があります。

2. （2）マンション・住宅ローンは財産分与の対象か？ 判断基準

   マンションとその住宅ローンは、婚姻中に購入したものであれば、基本的には財産分与の対象となります（民法第762条第2項）。
   夫婦のうちどちらか一方の単独名義である場合や、購入資金をどちらか一方のみが支出した場合も、共有財産から支出していれば、同様に財産分与の対象となります。
   
   これに対して、婚姻前にいずれか一方が購入したマンションは、特有財産に当たるため財産分与の対象外となります（同条第1項）。
   
   なお、夫婦のどちらかが特有財産の中から頭金を支払った場合には、頭金に相当する割合分は特有財産となるため、その他の部分を分与することになります。

3. （3）マンション・住宅ローンを財産分与する方法

   マンションおよび住宅ローンを財産分与する方法としては、主に以下のようなパターンがあります。

   1. ① 名義人がマンションに住み続ける
   2. ② 名義人でない側がマンションに住み続ける
   3. ③ マンションを売却して、売却代金を分ける

   
   それぞれのパターンについて注意点を理解したうえで、どの方法で財産分与すべきか、慎重に検討することが大切です。

離婚時にマンションを売却する際には、財産分与の割合を決定したうえで、不動産仲介業者に売却活動を依頼しましょう。
ただし、売却には時間がかかることもあるほか、オーバーローンの場合には不足額に相当する金銭の準備も必要になります。

1. （1）財産分与の割合を決定する

   まずは夫婦で話し合い、財産分与の割合を決定しましょう。
   婚姻中に取得した財産を半分ずつ配分することが一般的ですが、合意が成立できるなら、どのような方法・割合で財産分与をしても構いません。
   
   財産分与の割合について合意できない場合は、家庭裁判所に離婚調停を申し立てて協議を行うことになります。
   調停では、民間の有識者から選任される調停委員が、客観的・中立的な立場から話し合いを仲介します。
   また、離婚後に財産分与を請求する場合には、離婚後2年間に限り、家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てることが可能です。2年間は除斥期間となっているため、2年を過ぎると、財産分与の請求をすることは出来なくなってしまいますので、ご注意ください。

2. （2）不動産仲介業者に売却活動を依頼する

   マンションの売却活動は、不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。
   
   具体的には、以下のポイントに注目しながら、信頼できる不動産仲介業者を選んでください。

   • マンションの販売実績
   • 販売網の広さ
   • 不動産の所在地からのアクセス
   • 仲介手数料

3. （3）売却には時間がかかることも

   マンションの売却活動がスムーズに進むかどうかは、物件の状態・立地・価格設定などによって左右されます。
   売却活動がうまくいかず、売却完了までに半年から1年以上かかることも、珍しくありません。
   とくに人口が少ない地域の物件は買い手が少ないために、好条件での売却は難しいことが多いといえます。
   不動産業者にマンションを買い取ってもらえる場合もありますが、その場合は仲介のケースよりも売却価格を抑えられやすい点に注意してください。

4. （4）オーバーローンとアンダーローン

   住宅ローン残高がマンションの市場価格（売却価格）を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。
   反対に、住宅ローン残高がマンションの市場価格を下回っている状態は「アンダーローン」と呼ばれます。
   
   アンダーローンの場合には、売却価格から住宅ローン残金や売却手数料などを差し引いた、売却益を分与することとなります。
   
   離婚時にマンションを売却する際、とくに注意しなければならないのは、オーバーローンのケースです。
   
   マンションを売却する際には、金融機関の抵当権を抹消するため、住宅ローンの残債を完済しなければなりません。
   しかしオーバーローンの場合は、売却代金全額を充てても住宅ローンを完済できません。そのため、不足額については、別途資金を準備して返済する必要があるのです。
   
   オーバーローンによる不足額は、数百万円以上に及ぶことも多いです。
   その場合は、預貯金を切り崩して返済に充てるか、または住宅ローン以外の方法（無担保ローンなど）で資金を調達する必要があります。
   それができなければ、離婚時にマンションを売却することを断念せざるを得ないことに注意してください。

離婚後も一方がマンションに住み続ける場合は、誰が住み続けるのかによって必要な手続きが異なります。

1. （1）名義人が住み続ける場合｜とくに手続きは不要

   マンションが夫婦のうちいずれかの単独名義であり、離婚後は名義人が住み続ける場合には、マンション自体についてとくに手続きは必要ありません。
   登記簿上の名義人はそのまま、住宅ローンの債務者もそのままです。
   
   したがって、他の財産を含めた財産分与の方法を話し合い、その内容を離婚協議書等にまとめて締結すれば、登記手続きやローンの関係ではそれで問題ありません。
   
   もっとも、原則として、アンダーローンの場合には、取得する側から他方配偶者に対して、代償金（不動産の価額からローン残金を差し引いた額の2分の1相当額）を支払うことが必要になります。
   これも、協議により、代償金を支払わないという合意ができれば、特段支払は不要になります。

2. （2）名義人でない側が住み続ける場合｜債権者の承諾が必要

   離婚後は名義人でない側がマンションに住み続ける場合は、原則としてマンションの名義変更（所有権移転登記）とローンの組み換えが必要になります。
   住宅ローンの契約上、抵当権が設定されているマンションを他人に貸したり、他人に譲渡したりする際には、債権者（金融機関など）の承諾を得なければなりません。
   したがって、マンションの名義人ではない元配偶者にマンションを貸す場合や譲渡する場合には、債権者の承諾を得る必要があるのです。
   
   もし債権者の承諾が得られなければ、マンションに住み続ける側を債務者として住宅ローンを借り直したうえで、マンションの名義を変更しなければなりません。
   しかし、マンションに住み続ける側の収入が元配偶者よりも少ない場合は、元の住宅ローンと同額を借り入れることは難しいことに注意してください。
   
   なお、名義人が住み続ける場合と同様に、アンダーローンの場合には、原則として代償金の支払が必要となります。

夫婦が離婚する際には、財産分与・慰謝料・婚姻費用・親権・養育費・面会交流の方法など、さまざまな離婚条件を取り決める必要があります。
すべての離婚条件をバランスよく交渉して取り決めるためには、弁護士のサポートが効果的です。

また、離婚条件について揉めている場合や配偶者が離婚に同意しない場合には、弁護士が間に入って離婚協議を行うことができます。
さらに、弁護士を代理人として離婚調停の申し立てや離婚訴訟の提起を行うことも可能です。
マンションの財産分与が必要となる場合にも、弁護士なら、ご家庭の状況や希望に応じて最適な解決策を提案することができます。

婚姻中に購入したマンションとその住宅ローンは、基本的に財産分与の対象となります。
マンションと住宅ローンを財産分与する方法は、名義人が住み続ける・名義人でない側が住み続ける・売却するという3パターンが主となります。

名義人が住み続ける場合は、とくに大きな問題は生じません。
これに対して、名義人でない側が住み続ける場合には、債権者の承諾を得る必要があります。
承諾が得られなければローンの組み換えなどが必要となることに注意してください。
また、マンションを売却する場合は、売却活動に時間がかかる可能性があることや、オーバーローンであれば完済資金を調達する必要があることにも注意しましょう。

マンションと住宅ローンの財産分与を含めて、離婚手続きについては弁護士に相談するのが安心です。
ベリーベスト法律事務所では、離婚に関するご相談を承っております。
配偶者と離婚するにあたって、手続きや注意点などについて不安なことがある方は、まずはベリーベスト法律事務所にご連絡ください。